电梯广告、场地租赁…… 年收入80余万 修台阶、铺跑道 …… 怎么花居民说了算

小区广告收益管理的冰城样本

文/摄 生活报记者 张立 仲亮

如今除了老旧小区外，只要装有电梯的住宅小区，几乎都有各种广告宣传：电梯间里的广告牌、大堂里放置的智慧屏、小区内的促销条幅……但小区的广告收益到底有多少，又该怎么花，却容易引发争议。

在哈尔滨有这样一个小区，一年80多万元的广告收益由居民自己管，如何用也由居民来安排，修路边石、建塑胶跑道、换单元门……一项项基础设施更新工程的实施，让20年的小区“焕新颜”，居住环境改善了，居民生活更舒适。日前，记者走进欧洲新城小区，探寻小区广告收益管理的“好办法”。

新物业进驻

公益收入被要求详细公示

“路边石完工了，现场要清理干净，另一侧路面铺装，物业要通知业主不能再停车了，还要监督好工程质量。”1日，欧洲新城小区的会议室内，正在举行业委会与物业的月例会，他们此次的议题就是对公益金使用的监督、工程进展、资金使用情况以及遇到的问题进行会商。

会议现场摆放了几个文件盒，里面放的是每年小区的广告、租用活动场地等公益收入的明细资料。记者看到，该小区2023年的公益金收入是879915元，其中包括电梯间广告、售水柜、场地租赁、停车场的收入，每一笔都有详尽的数据。

“每年我们都要向居民公示，收入来自哪儿、花到哪儿，都有详细的资料。”小区物业新东方物业欧城项目部矫经理告诉记者，2013年，重新选聘的新东方物业进驻该小区后与业委会达成一致，广告等公益收入必须公开，而且要有详细明细。现在物业会每年定期在小区内公开公益收入，居民可随时来物业查看。

“公益金是小区公共场所带来的公益收入，归全体居民所有，如何使用一定得居民说了算。”业委会黄主任表示，以前的物业虽然也公示过公益收入，但只是一个数额，收入来源有哪些、花在哪儿，都没有具体信息。所以在上一个物业退出后，业委会选聘新物业时提出了这个要求，收入的明细要详细公示，而且使用这笔钱要经过居民同意，每笔收入和支出都要清晰。

洽谈广告 租赁场地

公益收入业委会代居民管起来

走进欧洲新城小区，记者看到各单元、电梯等公共区域的广告牌排列整齐，管理有序。“这都是业委会在管理，广告承接、承租活动场地等也由业委会洽谈。”居民陈大爷是老住户，还是小区广场舞队的队长，他告诉记者，以前小区的收益主要来自电梯广告，现在一些商家在小区开展促销活动、商演活动租赁的场地都有收入。

既然是公共收益，就要为居民管好。采访中记者了解到，小区业委会代居民肩负起小区公益金的管理，公共收益包括电梯广告费、场地租赁费、快递柜占地费、售水柜占地费、车位出租费等。从2014年起，欧洲新城小区业委会每年都会对小区广告收入进行监督和公开收支，让这笔资金公开、透明。“按照规定，公益金是居民共有的，所以我们物业全力配合，做好公益金的公示和使用。”矫经理说。

业委会尽责管理，物业积极配合，小区广告年收入也由最初的几十万元增至近百万元。近十年，该小区的公益金累计收入近千万元。

基础设施损坏 物业费管不了

公益金起了大作用

小区公益金收入提高了，该如何使用才能让居民受益呢？面对这个问题，业委会进行了多次讨论，也听到了不同的声音。“有人提出把这笔钱给居民分红或给居民买些米面油分发。”业委会黄主任告诉记者，居民们协商后达成共识，只有小区环境好了，才能带来收益，居住才能更舒适。最终大家都同意用这笔收益改善小区的基础设施，保证小区正常运转，提升环境。

据介绍，位于道里区新阳路的欧洲新城小区2002年入户，共有5000余户居民，已经算是老小区了，近年来各种设施设备不断老化，路边石、道路、广场石板、单元门、监控等硬件设施急需更新或大修。而按照相关法规，这些公共区域设施设备的维修需要由全体业主共同承担，仅靠物业费难以启动大型维修。“因小区建成年代不同，部分业主维修资金专储账户没有建立，维修资金归集不到位等问题导致维修资金启动困难。面对基础设施逐年老化等问题，物业全力以赴做好日常公共设施的维护与保养，但还是解决不了实质性的问题。”矫经理坦言，仅靠每平方米1.1元的物业费，是解决不了问题的。他们刚进驻的时候，小区单元门八成不好使、道路全是坑洼、雕塑景观破损，公共设施的损坏影响了居住环境。

业委会决定，小区的公益金将全部用来改善和提升公共硬件设施，招标施工放权给物业来负责落实。“我认为物业是为小区服务的，双方不应该相互对立，而是要协调好，让物业更好地服务。所以如何花这笔钱，我们全部让物业去落实，哪里需要建设改造，物业也可以提建议。”黄主任表示。

更新路边石 增加摄像头

换电子门 公益金助力小区“焕新颜”

夏日夜晚微风拂面，走在欧洲新城的林荫道上格外凉快，居民们闲庭漫步，孩子们追逐嬉戏，十分惬意。“我们小区太好了，上周刚铺完路边石，就像新建的小区。”“原来这广场地面都破了，现在重新铺地面，还建了小亭子，今年还给我们建了健身区，太舒适了。”……采访中，提到小区环境的改善，几位居民很是满意。“我家就在这广场边开店，以前楼梯踏步都碎了，进出得特别小心，现在用公益金都给改造了，真是太好了，这笔钱花得值！”居民李睿说。

为了能有效提升小区环境，让钱花在刀刃上，业委会制定了详细的工作流程，每年都要和物业提前调研、列改造计划和预算，然后征求意见，最后由物业去招标实施。小区先后投入90万元将监控由原来的97个点位增至665个，实现园区全覆盖；投入60余万元将120个电子单元门全部更新；投入70余万元对道路和广场进行改造；更换路边石1800延长米、更新广场石板台阶300余平方米、铺装跑道3500平方米，以及铺装小区沥青路面3500平方米……

采访中记者看到，该小区今年的更新工程正在施工中，还会改造广场。现场矫经理告诉记者，今年，物业根据年初制定的公益金使用预算，经过业委会专项会议多次讨论、审议，最终批准投资20余万元对三条道路的路边石、广场台阶进行更换；投入30余万元修建陶瓷颗粒健身休闲区，不仅能够提升园区整体环境，还能起到修复破损路面的效果；另外再追加投入20余万元对行车道路重新铺装沥青路面，彻底解决路面翻浆影响业主出行的问题。

小区环境好了，让业主也住得更安心、放心。“我原来住在公寓楼，去年想换个大点的房子，去了很多小区，最终决定还留在欧洲新城。”居民李洁瑞告诉记者，选住房首要是看环境。“别看欧洲新城都已经20多年了，但在业委会和小区物业的共同努力下，管理有档次、整体环境上档次，这样的小区住着舒服啊。”

采访中记者了解到，受到开发遗留房屋质量、电梯问题，以及恶意欠费等因素影响，欧洲新城最开始的物业收费率仅在80%左右。经过近年来的改善，目前物业收费率已达到了95%。