物业服务运行成本测算评估涵盖啥？有哪些程序？

专家详解哈市《物业服务运行成本测算规范》

生活报讯 （记者仲亮） 日前，哈尔滨市首个由团体标准上升为地方标准的《物业服务运行成本测算规范》（以下简称《规范》）通过专家审定，该标准的发布将有助于规范住宅物业项目服务价格，规范物业服务评估活动，利于各相关方了解物业服务的实际情况，提升物业服务质量。

记者从哈尔滨市物业服务评估监理协会获悉，目前，全市有30多家物业服务评估企业在市场监管部门注册登记并在哈尔滨市住建局备案，这些企业可以为全市物业服务企业及业主提供测算评估服务。那么，物评行业如何测算评估？物业服务运行成本测算评估都涵盖什么？对于市民关心的问题，记者采访了《规范》起草单位之一的哈尔滨市物业服务评估监理协会秘书长王红。

谁可以申请测算评估服务？

“我家小区物业费每平方米1.6元，我觉得质价不符，应该去哪评估？”“老旧小区改造完成，新物业公司进驻小区，应该按照什么标准收费？”市民及物业企业广泛关心的问题，《规范》出台之后将会迎刃而解。

王红介绍说，《规范》适用于哈尔滨市行政区域内物业服务运行成本的测算评估活动，所谓的测算评估活动，就是指物业服务评估机构按照委托方的委托内容，开展现场勘查、资料收集、编制运行成本测算评估报告等工作，以客观、公正的立场测算出符合小区情况与业主需求的物业服务运行成本费用。

在本次通过专家审定的《规范》中，不仅对评估内容、评估规则、评估方法、成本构成、测算取费等做出明确规定，还对测算评估机构提出了具体的工作要求。包括在测算评估活动中维护委托方和被测算评估物业项目服务相关者的合法权益；遵循独立、客观、公正原则，编制符合法律法规和行业规范要求的测算评估报告；保守测算评估业务中获知的业主个人信息及商业秘密等，这也将保证物业服务运行成本测算评估过程及结果的客观、公正。而对于物业服务运行成本测算评估活动的委托方，目前来说，通常包括但不限于行政管理部门；街道办事处、乡镇政府、区县政府；业主委员会、物业管理委员会；物业服务人。

物业服务运行成本测算评估有哪些程序？

“我是小区业委会成员，我们想委托一家物业评估公司对小区物业服务进行评价，需要履行哪些程序？”对于市民关心的问题，王红表示，首先要选定一家评估公司，哈市有30多家物业评估监理公司可供需求方选择。在选定评估监理公司之后，双方要签订物业服务运行成本测算评估委托服务合同。在服务合同中将进一步明确测算评估的基本事项，包括评估目的、评估时点、评估对象等。服务合同签订后，评估机构遵循合法性、相关性、对应性、合理性的原则，严格按照《规范》要求进行评估工作，其中包括评估机构必须对物业项目进行实地勘察，拍摄反映测算评估物业项目实际状况的照片等影像资料，收集测算评估所需的相关资料，制定评估作业方案等内容，以此确保评估过程的真实、客观、准确、完整、清晰。

同时，测算评估报告在交付委托方前，还需对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核意见、结论、日期和人员及其签名。测算评估报告经审核合格后，按有关规定和委托合同约定交付委托方。测算评估报告交付委托方后，不应擅自改动、更换、删除或销毁测算评估资料，测算评估方应及时整理和保存测算评估资料。《规范》中这些方面的具体要求都将进一步促进物业服务运行成本测算评估结果的规范性、真实性、客观性。

物业服务运行成本测算评估包括啥？

据王红介绍，物业服务运行成本测算将物业服务项目和内容分为了包括综合服务、房屋设施设备的使用管理和维护、秩序维护与安全防范、环境清洁、共有区域草坪树木花坛的绿化维护、清冰雪六大类，其中每一类都可根据物业服务的数量与质量标准、人员标准、采购标准来进行选择。

“我家小区物业费每平方米1.6元，费用是如何构成的？”对于市民比较关心的物业费如何构成的问题，王红说，《规范》中对测算评估物业服务运行成本的构成进行了明确说明，主要分为人员费用；物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；清冰雪费用；办公费用；管理费分摊；固定资产折旧费；共有部位、共有设施设备及公众责任保险费；经业主同意的其他费用；法定税费12个分项，每个分项的内容也都在《规范》中进行了详细的说明，评估机构可以在测算评估的过程中根据委托方确定的物业服务清单内容进行物业运行成本的测算评估，而这样的测算评估结果也将更为贴合小区的实际需求。

王红表示，《物业服务运行成本测算规范》地方标准的制定填补了哈尔滨市在物业服务成本测算方面的标准空白。下一步，哈尔滨市市场监管局将对标准进行审核，批准发布。